سند اوقافی

سند اوقافی چیست این نوع ملک می‌تواند به خوبی بسیاری از ابهامات را برطرف کند. در واقع املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره‌ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.

البته ناگفته نماند مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست. یادتان باشد پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!

املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت‌وساز در زمین آن‌ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متأسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد.

یکی از مزایای این سند می‌تواند برای افرادی باشد که بودجۀ کمی دارند؛ چرا که نه تنها می‌توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی آن وجود دارد.

تفاوت  با سند ملکی در چیست؟

سند اوقافی

این سند به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به ادارۀ اوقاف پرداخت می‌شود و بعد از ۹۹ سال دربارۀ اجارۀ مجدد ملک اوقافی تصمیم‌گیری خواهد شد، برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازۀ اوقاف داشته باشید.

املاکی که این برگه را دارند دارای سند اعیان و اجاره نامۀ عرصۀ ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان خواهد بود.

در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه دربارۀ هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در ادارۀ اوقاف پیموده شود.

سند ملکی

اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می‌گیرد. نکتۀ مهم این است که چه مالک یک نفر باشد چه چند نفر، نام آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزا است درج می‌شود و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی از طریق ادارۀ ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است.سند ملک و انواع آن

• در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازۀ سهم خود سند دفترچه‌ای و منگوله‌دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد.‌ در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است. نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.
• شماره سریال اوراق سند اهمیت زیادی دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است؛ از همین رو باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.
• نکتۀ مهم دیگر این است که از نظر ارزش و اعتبار، طبیعتاً اعتبار ملکی شش دانگ از آن بیشتر است و همین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافی شده است. اما در نهایت اختیار ملک اوقافی با کسی است که آن را خریداری کرده است . گفته می‌شود ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسبت به نمونۀ مشابه تا ۲۰ درصد بیشتر است.
• نکتۀ مهم دیگری که لازم است به آن توجه شود این است که هنگام معاملۀ ملک وقفی، علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.

جمع‌بندی:

چنان که گفته شد املاک اوقافی که دارای سند اوقافی هستند با ملک شخصی تفاوت ندارند، اما سند اوقافی با سند ملکی تفاوت هایی دارد که پیش از تصمیم‌گیری باید به آنها دقت کنید.

• ارزش سند ملکی در حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است.
• در سند اوقافی شما صرفاً مستأجر موقوفه هستید و مالک اعیان شناخته می‌شوید.
• ملکی که سند اوقافی دارد، تفاوتی با یک ملک شخصی ندارد و تنها علاوه بر پرداخت اجارۀ سالیانه به ادارۀ اوقاف، باید برای هرگونه خرید و فروش یا تغییر در ملک از این اداره مجوز داشته باشید.
• هزینۀ اجاره‌ای که بابت ملک اوقافی باید پرداخته شود خیلی زیاد نیست. به عنوان مثال برای یک زمین ۲۰۰ متری در منطقه‌ای از تهران حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است.

۵ نکته مهم که درباره زمین اوقافی باید بدانید!

نکته شماره ۱: خرید و فروش زمین اوقافی

در یک عبارت کلی باید گفت خرید و فروش زمین اوقافی با پیچ و خم‌های زیادی همراه است. برای این که زمین‌های اوقافی را بفروشید یا بخرید تمام کارها باید با هماهنگی اداره اوقاف انجام شود. از طرف دیگر کسی که زمین‌های اوقافی را می‌خرد باید اجاره بهای سالیانه به اداره اوقاف پرداخت کند. این مسائل باعث شده مشتریان کمتر نسبت به خرید این زمین‌ها اقدام کنند. از طرف دیگر، کلاهبرداری‌ها در این معاملات بسیار شدت پیدا کرده بنابراین مشتریان باید حساسیت بیشتری نسبت به این املاک داشته باشند.

نکته شماره ۲: امکان دریافت وام روی زمین اوقافی

یکی از مهم‌ترین نکاتی که درباره زمین اوقافی و املاک اوقافی وجود دارد این است که آیا می‌توان روی این املاک وام دریافت کرد یا خیر؟ در صورتیکه زمین یا ملک واجد شرایط وام گرفتن باشد، با رعایت قوانین حقوقی این امکان وجود دارد. دریافت وام روی املاک اوقافی همانند خرید و فروش آن باید با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام شود.

نکته شماره ۳: انتقال املاک و زمین اوقافی

به طور کلی انتقال املاک و زمین‌های اوقافی از نظر قانونی صحیح نیست اما در صورتیکه تبصره‌ها یا ضوابط مربوط به هر ملک دقیقاً مشخص شود، این امکان وجود دارد که سند ملک اوقافی از یک شخص به شخص دیگری منتقل گردد. همانطور که در قسمت بالا هم به آن اشاره کردیم سند املاک و زمین اوقافی صرفاً از نظر اعیان ملک در اختیار فرد قرار می‌گیرد و هیچ تصرفی در عرصه ملک نخواهد داشت.

نکته شماره ۴: انواع زمین های اوقافی

نکته بعدی درباره خرید و فروش یا معاملات زمین اوقافی، شناخت انواع این املاک است. برخی از زمین‌های اوقافی، وقف عام شده‌اند و برخی دیگر وقف خاص. تعریف وقف عام و وقف خاص برای املاک و زمین‌های اوقافی متفاوت است. خرید و فروش، انتقال یا اجاره زمین‌های وقف عام و خاص، هر یک مباحث خصوصی تخصصی دارد که کارشناسان و وکلای حقوقی آن‌ها را معمولاً برای مشتریان توضیح می‌دهند.

نکته شماره ۵: قیمت زمین اوقافی

آخرین نکته که در این باره اهمیت دارد مسئله قیمت زمین اوقافی است. زمین‌های اوقافی به طور کلی ارزانتر از زمین‌های معمولی با سند شش دانگ هستند. در سند املاک اوقافی نوشته می‌شود، مالک، اجازه دخل و تصرف در عرصه را ندارد. همین باعث شده که قیمت ملک اوقافی معمولاً ارزانتر باشد. ارزانتر بودن این قیمت‌ها یک مسیر منفی را برای سودجویان ایجاد کرده است. کلاهبرداران، زمین اوقافی را با سند شش دانگ حقیقی به مشتری می‌فروشند غافل از اینکه مشتری بداند این ملک جزء زمین‌های اوقافی بوده است.

برای این که گرفتار این مشکلات نباشید از مشاوران املاک با تجربه کمک بگیرید یا از اداره اوقاف و شهرداری محله استعلام کنید. در بررسی سند زمین یا ملک دقت کنید تا دردسرهای کمتری از بابت سند و مسائل حقوقی داشته باشید.

از کجا بفمیم املاک اوقافی است؟

مهمترین و بهترین روش برای درک این موضوع گرفتن استعلام از اداره ی اوقاف می باشد ولی با دقت در سند ملک و یا پرس و جو از اهالی محل و مشاوران املاک نیز می توان به این موضوع پی برد

نکته بسیار مهم این است که در اسناد ملکی ملکی نوشته شده (شش دانگ از عرصه و اعیان) اما در سند اوقافی نوشته شده (مالک شش دانگ فقط در اعیان )

میتوان شرط کرد که همه ی اموال بعد از فوت وقف شود ؟

خیر – فقط تا یک سوم اموال قابلیت اجرایی وقف را خواهد داشت.

  آیا فروش مال وقفی امکان پذیر است؟

در حالت کلی خیر  فقط در صورتیکه مال در حال تلف شدن می باشد و یا اختلاف بین موقوف علیهم  (کسانی که  صاحب مال وقف شده هستند) به حدی باشد که منجر به قتل شود(ماده ۸۰ قانون مدنی )