سند ملک

سند ملک انواعش به گوش شما خورده است؛ اما شاید برای بعضی از افراد ماهیت معنایی و وجودی سند به درستی روشن نشده باشد. آیا ملکی که خریداری کرده‌اید سند معتبری دارد؟ آیا با ساز و کار قانونی انواع سند ملکی آشنایی دارید؟

یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی که در هنگام خرید خانه در تهران یا سایر شهرستان‌ها با آن مواجه می‌شویم، سند ملک و صحت آن است.

سند رسمی

برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.

در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی در مورد تعریف سند عادی آمده است که غیر از اسناد مذکور در ماده ی ۱۲۸۷، سایر اسناد، عادی است.

نواع سند ملکی عبارت است از:

• سند مشاع -سند شش دانگ -سند مفروز -سند منگوله دار- سند تک برگ- سند اعیان- سند عرصه- سند وقفی- سند ورثه‌ای -سند المثنی- سند معارض- سند شورایی- سند وکالتی- سند بنچاق -سند رهنی

سند ملکی مشاع:

سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است. واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می‌شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد.

یا در تعریفی دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته می‌شود که بین چند شریک تقسیم شده است. واژه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید.

سند ملکی شش دانگ:

این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است. کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ؛ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.

کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی است.

سند ملکی مفروز:

کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده می‌شود. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جداکردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد.

از دیگر انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد

سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند.

سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است.

این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد.

هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد.

در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.

همچنین تک برگ بودن آن سبب نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.

سند ملکی وقفی:

سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف( سند اوقافی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟) این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد.

سند ملکی المثنی:

اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد.

اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

سند ملکی عرصه و اعیان:

نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند.

سند ورثه‌ای:

یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.

سند ملکی تفکیکی:

همان‌طور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند.

سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.

سند وکالتی:

سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند.

سند ملکی معارض:

اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند.

سند بنچاق:

این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آن‌ها پس از تأیید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.

سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد.

سند ملکی شورایی:

یکی دیگر از انواع سند کشورمان، سند شورایی است. به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند.

باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب می‌شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل بسیاری زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.

سند منگوله‌دار

سند منگوله‌دار همانطور که از نام جالبش هم پیدا است، سندی است که یک منگوله دارد. در واقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند.

سند ملکی رهنی

در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد.

منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود.

اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.

سند تک‎برگ دارای ویژگی‎های منحصر به فردی است که از هر لحاظ دارای ارجحیت است. این ویژگی‎ها عبارت از موارد ذیل است:

– درج مشخصات مالک و ملک به‎صورت مکانیزه و کاملا الکترونیک.

۲- داشتن هولوگرام مخصوص که از وقوع هرگونه جعلی جلوگیری می‎کند.

۳- درج کلیه اطلاعات مربوط به مالک و ملک با داشتن قابلیت به‎روزرسانی هرگونه نقل و انتقال.

۴- امکان صدور سند تک‎برگی در مورد املاک مشاعی برای هر یک از مالکان ملک مشاع.

به گزارش عدالت‎سرا، نکته مهم این است که سند تک‎برگ در مورد کلیه معاملات اعم از خرید یا هرگونه نقل و انتقال، از سال ١٣٩٠ به بعد، صادر شدهع و همچنین تمام اسناد منگوله‎دار قدیمی به‎‏صورت تک‎برگی تعویض می‎شوند.

مراحل تعویض سند منگوله‏دار قدیمی به سند تک‎برگی

جهت تعویض سند منگوله‎دار قدیمی به سند تک‎برگی باید مراحل ذیل انجام گیرد:

نخست؛ مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور: متقاضی دریافت سند تک‎برگی باید در وهله نخست به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و فرم‎های مخصوص را تکمیل کند. اگر ملک دارای چندین مالک مشاعی است، می‎بایست همه آنها فرم‎ها را تکمیل کنند.

همچنین فرم مخصوص اداره پست نیز باید تکمیل شود. چرا که مسئولیت ارسال سند تک‎برگ به مالک، بر عهده اداره پست است.

 نحوه صدور سند مالکیت تک‎برگ برای مالک جدید ملک:

نحوه صدور سند مالکیت تک‎برگ برای مالک جدید ملک، همان مراحلی است که در فوق، به آن اشاره شد.

اما ذکر این نکته الزامی است که حتما باید این انتقال در دفتر اسناد رسمی ثبت شود و خریدار و فروشنده هر دو حضور داشته باشند و امضا کرده و استعلام نیز انجام شود؛ مبنی بر اینکه ملک در رهن نباشد.

در گذشته نقل و انتقال سندهای منگوله‎دار در دفترچه قید می‎شد. اما نقل و انتقال سند تک‎برگ به صورت مکانیزه است و دفتر ثبت اسناد به‎صورت مکانیزه، خلاصه‎ای از نقل و انتقال را به اداره ثبت اسناد ارسال می‎کنند.

در این شرایط جهت صدور سند تک‎برگی حدوداً بیست روز کاری زمان احتیاج است.

سند صادرشده تنها به مالک ملک تحویل داده می‎شود. مگر اینکه اسم شخص دیگری در فرم اداره پست به عنوان گیرنده نوشته شده باشد.

همچنین اگر آدرس مشخص نباشد و مامور اداره پست نتواند آدرس را پیدا کند، سند به اداره پست عودت داده می‌شود.