همه چیز در مورد پیش فروش یا پیش خرید ملک

افرادی که میخواهند بدانند سرمایه گذاری پیش فروش چگونه است می بایست به چه مواردی را در این جهت دقت داشته باشند تا خطا های احتمالی کاهش یابد؟ پیش از انجام معامله درست و استاندارد پیش فروش، باید به چه نکاتی توجه داشت؟

در سال های گذشته بر اساس قیمت های رو به صعود آپارتمان ها و از طرفی کاهش قدرت خرید متقاضیان، معاملات سرمایه گذاری پیش فروش ساختمان از پیشرفت فراوانی برخوردار شدند. با افزایش معاملات پیش فروش خانه، اختلافات حقوقی مربوط به آن نیز پیشرفت قابل توجهی داشته است.

در بسیاری از موارد اتفاق افتاده که افرادی قصدسرمایه گذاری پیش فروش  املاک نیمه ساخته و حتی در برخی از موارد نساخته را دارند، مشتریانی آن ها را خریداری کردند و معاملات انجام شده است.

معامله پیش فروش ملک نوشته شده است دو حالت وجود دارد:

• مسکن اصلا وجود ندارد.
• ساخت کامل مسکن انجام نشده است.

پس در درج و تنظیم قرارداد استاندارد باید به این مسئله توجه ویژه ای کرد.

هتر است در هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان دو طرف معامله دقت داشته باشند و در نظر بگیرند فقط توافق شفاهی سبب از بین بردن ابهامات دو طرف نشود زیرا برداپپشت هر فرد با شخص دیگر متفاوت است و امکان دارد باعث اختلافات شود پس باید تمامی شرایط معاملات نوشته شده به امضای دو طرف قرارداد قرار گیرد.

تعریف پیش خرید یا پیش فروش ملک

پیش خرید یا پیش فروش از لحاظ لغوی به معنای پیش از به فروش رساندن و پیش از خرید کردن می باشد.

قوانین مربوط به پیش فروش ملک

قانون سرمایه گذاری پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ مشمول بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده و به اجرا در آمده است.

طبق این قوانین هر معاملاتی با هر عنوانی که باعث آن، صاحب رسمی ملک (پیش‌فروشنده) متعهد به تکمیل یا احداث واحد های آپارتمان تعیین شده در آن زمین شود و واحد های آپارتمانی نوشته شده با هر نوع کاربری از آغاز یا در اواسط تکمیل و احداث یا بعد از پایان عملیات ساختمانی، به مالکیت فرد دیگر معامله (پیش‌ خریدار) قرار گیرد، از لحاظ قوانین و مقررات این قانون جزو قرارداد پیش فروش ساختمان به حساب می آید.

مسئله پیش فروش ساختمان طبق قوانین گفته شده به این صورت می باشد که پس از دریافت پروانه‌ی ساخت آپارتمان توسط شهرداری و با تنظیم شناسنامه فنی آن برای هر واحد، اطلاعات تکمیل شده و ملحقات در آن نوشته می شود و مجوز گرفته شده انتشار آگهی از مراجع با صلاحیت، پیش‌ فروشنده شروع به تبلیغات در پایگاه های اطلاع رسانی و مطبوعات می کند.

پس از گذراندن این مرحله، تنظیم معامله پیش فروش می بایست در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی انجام شود.

مشاورین املاک وظیفه دارند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، دو طرف قرارداد جهت تنظیم اسناد رسمی این معامله به همان دفترخانه مراجعه کنند اما این اجازه را ندارند که خودشان قرارداد را تنظیم کنند اگر اینطور باشد، مجرم نامیده می شوند.

همچنین هنگامی که سرمایه گذاران بدون داشتن تنظیم سند رسمی یا مجوز گرفته شده برای انتشار آگهی شروع به پیش فروش ساختمان نمایند، جریمه‌ی نقدی به اندازه‌ی دو تا چهار برابر مبلغ اموال دریافتی یا به حبس از نود در یک روز تا یک سال مجازات می شوند.

در معاملات پیش فروش باید چه مواردی را مستقیما عنوان کرد:

اسم و اطلاعات دو طرف قرارداد اعم از حقوقی یا حقیقی.

اطلاعات و پلاک ثبتی و آدرس وقوع ملک.

امکانات و اوصاف واحد های آپارتمانی مورد قرارداد مثل تعداد اتاق‌ ها، شماره طبقه، شماره واحد، انباری، توقفگاه (پارکینگ) و مساحت اعیانی.

اطلاعات فنی و معماری آپارتمانی که واحد در آن ساخته می شود مثلا کاربری، موقعیت، کل واحد ها و تعداد طبقات، مساحت کل زیر بنا و عرصه، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم سرمایش و گرمایش همچنین بخش های مشترک و موارد دیگر که در شناسنامه فنی هر واحد و پروانه ساخت ذکر شده که عموما در مبلغ نهایی موثر می باشند.

عوض یا بها در معاملات معوض، نحوه پرداخت و تعداد اقساط.

انتقال قطعی، تحویل و شماره قبوض اقساطی جهت بها.

تنظیم سند رسمی انتقال قطعی و مدت زمان تحویل واحد های آپارتمانی پیش فروش.

مشخص کردن تکلیف خسارات، قرارداد های بیمه‌ ای، تغییر مبلغ، تضمین‌ ها و تغییر اطلاعات مورد قرارداد.

تعهداتی که پیش‌فروشنده به مراجع صادر کننده پروانه و دیگر مراجع قانونی می دهد.

معرفی داوران.

مواردی که می بایست در تنظیم قرارداد به آن توجه کنید:

در مسائل سرمایه گذاری پیش فروش به این صورت است که:

۱- مشخصات دو طرف قرارداد: جهت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان، نخست می بایست اطلاعات دو طرف قرارداد اعم از تاریخ تولد، نام، شماره شناسنامه، شماره تماس، نشانی و غیره نوشته شود.

همچنین باید سِمت فروشنده تعیین گردد و این که مورد ملک قراردادی انجام دهد. امکان دارد فروشنده صاحب زمین و مالک سند باشد یا ممکن است سازنده ملک باشد که طبق توافقات سهم قابل توجهی از ساختمان را دارد. پس مهم ترین موضوع این است که آیا فروشنده می تواند ملک را منتقل کند یا خیر؟

در این نوع معاملات مشکلات فراوانی دیده می شود که به علت بی توجهی خریداران به این نکته که، مدارک فروشنده مانند سند ملک، مشارکت، قرارداد ساخت، نحوه تقسیم بندی بین صاحب ملک و سازنده و… با دقت کافی بررسی و مطالعه نمی کنند و این اطلاعات را با مدارک شناسایی فروشنده (کارت ملی و شناسنامه) تطابق نمی دهند.

بعضی از افراد این نکته را به اشخاص و مشاوران املاک می سپارند که بسیار کار اشتباهی می باشد چون همین افراد در برخی از مواقع عامل کلاهبرداری و اختلافات می باشند.

پیش از بستن قرارداد، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و با ارائه پلاک ثبت ملک مورد نظر از آخرین صاحب و وضعیت ممنوع المعامله نبودن و توفیقی مطمئن شوید.

۲- مورد معامله: یکی دیگر از نکات پیش فروش، اطلاعات مورد معامله می باشد که باید با دقت کامل جزییات ذکر شود اعم از: مساحت، واحد، شماره ثبت ملک اصلی، طبقه، اشتراک برق، تلفن، آب، گاز، انباری و پارکینگ و… که البته باید محل انباری و پارکینگ نیز ذکر گردد.

همه ریسک‌های پیش‌فروش مسکن

در سرمایه گذاری پیش فروش چگونه است؟ این بازار بعضا با ریسک‌‌‌هایی مانند افزایش قیمت توافقی از طرف سازنده، عدم‌تعهد سازنده در به کار بردن مصالح باکیفیت، عدم‌تحویل به‌موقع واحدها، فروش یک واحد به چند نفر و… روبه‌رو بوده است.

در این میان، کلاهبرداری و پیش‌‌‌فروش یک واحد به چند نفر، یکی از معضلاتی است که به دلیل عدم‌ثبت قرارداد‌ها در نزد مراجع ثبت رسمی، گریبانگیر سرمایه‌گذاران بخش مسکن شده و امنیت سرمایه را در این بخش مورد تهدید قرار می‌دهد.

یکی دیگر از مشکلات سرمایه گذاری پیش‌فروش ملک، عدم‌تمایل سازندگان و همین‌طور دفاتر اسناد رسمی به ثبت این نوع معاملات است.سازندگان برای پیش‌فروش رسمی هر واحد ملزم هستند مراحل زیادی مانند اخذ انواع بیمه‌نامه‌ها و شناسنامه فنی، معرفی داور مرضی‌الطرفین و… را طی کنند.

همچنین باید در نظر داشت که اکثریت سازندگان خرد برای سرمایه گذاری پیش فروش اینگونه است املاک از زمین‌های مشارکتی استفاده می‌کنند.

هر سرمایه‌گذاری ریسک‌های مختص به خود را دارد. بسیاری از افراد به دنبال محلی برای  سرمایه گذاری پیش فروش هستند که ضمن داشتن ریسک کم، بازدهی مناسبی نیز داشته باشد. اگرچه سپرده‌گذاری در بانک به عنوان یکی از روش های سرمایه گذاری کم ریسک محسوب می‌شود، اما لزوما بهترین روش نیست!

تعریف ریسک

ریسک در لغت به معنای خطر است و در بازارهای مالی آن را می‌توان انحراف بازدهی محقق شده از بازدهی پیش‌بینی شده یک دارایی و خطر متحمل شدن ضرر از آن تلقی کرد که همواره وجود دارد.

انواع ریسک نیز به دو دسته ریسک سیستماتیک و غیرسیستماتیک تقسیم‌بندی می‌شوند.

مدیریت ریسک، نقش بسزایی در کاهش آثار زیان‌آور فعالیت مالی از طریق اقدام آگاهانه دارد. برای آگاهی بیشتر در این زمینه می‌توانید از مقاله مدیریت ریسک استفاده کنید.

انواع روش‌های سرمایه‌گذاری کم ریسک

همانطور که پیش‌تر به آن اشاره کردیم، ریسک انواع مختلفی دارد و باید در برابر انواع ریسک رویه‌های مختلفی را اتخاذ نمود. میزان تحمل ریسک‌پذیری برای افراد مختلف متفاوت است.

به‌ این صورت که افراد ریسک‌گریز به دنبال گزینه‌های سرمایه گذاری کم ریسک بوده و در مقابل افراد ریسک‌پذیر، حاضر به پذیرش ریسک بیشتری برای کسب بازده‌های بالاتر هستند. در ادامه به انواع معرفی انواع روش‌های سرمایه گذاری کم ریسک می‌پردازیم.

یکی از محل‌های سرمایه گذاری کم ریسک، استفاده از سپرده‌های بانکی است. بانک‌ها برای حفظ امنیت سرمایه‌های نقد مردم ساخته شدند. در واقع سپرده‌گذاری در بانک سرمایه‌ی اولیه‌ی شما را با ریسک پایین حفظ می‌کند.

یکی از مطمئن‌ترین راه‌های سرمایه گذاری کم ریسک، استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری درآمد ثابت است. برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری با کمترین درجه ریسک را دارند، صندوق درآمد ثابت یک گزینه ایده‌آل محسوب می‌شود.

مقایسه سرمایه‌گذاری در صندوق‌های درآمد ثابت و سپرده‌های بانکی 

می‌توان گفت که صندوق درآمد ثابت مانند بانک‌ها سرمایه گذاری کم ریسک را انجام می‌دهد، با این تفاوت که بازدهی صندوق درآمد ثابت عموما از بازدهی سپرده‌گذاری در بانک بیشتر است

سرمایه‌گذاری در صندوق‌های درآمد ثابت کارگزاری مفید

کارگزاری مفید مدیریت انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری را بر عهده دارد. صندوق‌های درآمد ثابت حامی و نامی کارگزاری مفید، بازدهی مطمئنی را برای سرمایه‌گذاران محتاط یا کسانی که به‌دنبال دریافت سود ماهانه هستند، به ارمغان می‌آورند.

به همین منظور افرادی که به دنبال یک سرمایه گذاری کم ریسک هستند، می‌توانند در این نوع صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

یکی از مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق حامی استفاده از سود مرکب در سرمایه‌گذاری است. چنانچه سرمایه‌گذار سودی که در آخر ماه به حساب کاربری وی واریز می‌شود را برداشت نکند، این مبلغ به سرمایه وی اضافه خواهد شد و به آن نیز سود تعلق می‌گیرد.

صندوق نامی

صندوق نامی نیز دیگر صندوق با درآمد ثابت کارگزاری مفید است. صندوق نامی نیز به‌صورت دوره‌ای و در اواخر هر ماه سود کسب شده را به‌حساب سرمایه‌گذاران خود واریز می کند. سود مرکب در خصوص صندوق نامی نیز صدق می‌کند و سرمایه‌گذار می‌تواند تعیین کد که تمام یا بخشی از سود هر ماه، مجددا سرمایه‌گذاری شده و به آن نیز سود تعلق بگیرد.

برای آشنایی بیشتر و سرمایه‌گذاری در این صندوق، به مطلب «صندوق نامی کارگزاری مفید» مراجعه کنید.

کاهش ریسک سرمایه‌گذاری با استفاده از دانش‌های تحلیلی

 سرمایه گذاری پیش فروش در صندوق‌های درآمد ثابت و سپرده‌گذاری در بانک، از روش‌های غیرمستقیم سرمایه‌گذاری هستند. در مقابل این روش‌های غیرمستقیم، روش مستقیم سرمایه‌گذاری وجود دارد که شخص می‌تواند خود مستقیما در سهام سرمایه‌گذاری کند و سود کسب کند.

فرادی که آموزش‌های لازم برای سرمایه‌گذاری در بورس را دیده باشند یا با روش‌های تحلیلی بورس همچون تحلیل بنیادی و تحلیل تکنیکال آشنا باشند، می‌توانند ریسک سرمایه گذاری پیش فروش خود را کاهش دهند.

یکی دیگر از مواردی که در یک سرمایه گذاری کم ریسک اهمیت دارد و می‌تواند در خصوص پایین آوردن ریسک سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذار کمک کند، متنوع سازی سبد سهام است

سوالات متداول

در مورد سرمایه گذاری پیش فروش

۱. صندوق‌های درآمد ثابت چگونه صندوق‌هایی هستند؟

صندوق‌های سرمایه‌گذاری درآمد ثابت یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری هستند که ضمن ریسک بسیار کم، بازدهی متناسب با ریسک و مناسبی برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند.

۲. منظور از سود مرکب در صندوق سرمایه‌گذاری چیست؟

سود یا بهره مرکب به نوعی از سود گفته می‌شود که در آن، سود کسب شده در هر دوره مجددا به اصل سرمایه اضافه شده و به آن نیز سود تعلق می‌گیرد.

۳. صندوق‌های با درآمد ثابت مفید کدام صندوق‌ها هستند؟

صندوق حامی و صندوق نامی، دو صندوق با درآمد ثابت تحت مدیریت کارگزاری مفید هستند.

۴. چگونه می‌توان عملکرد صندوق‌های حامی و نامی را در بازه‌های زمانی مختلف مشاهده کرد؟

افراد می‌توانند با مراجعه با سایت‌ هر صندوق سرمایه گذاری پیش فروش، و ورود به قسمت گزارش‌های صندوق و سپس گزارش‌های دوره‌ای صندوق، عملکرد هر صندوق را در بازه زمانی روز، هفته، ماه، سه ماه، شش ماه و یک‌سال گذشته مشاهده کنند.