بازار مسکن تا ۱۴۰۲

در حال حاضر ۷ نیروی تاثیرگذار،بازار مسکن تا ۱۴۰۲ نقش بالابرنده قیمت مسکن را بازی می‌‌کنند

، اما نیروی هشتم در صورتی که بتواند ایفای نقش کند، برآیند این مچ‌‌اندازی را به «اتفاقی شبیه مسکن ۱۴۰۰» ختم خواهد کرد.

بازار مسکن در بهار ۱۴۰۱ به جای آنکه «مسیر تازه‌‌‌ شکل گرفته از ۱۴۰۰» را طی کند، از ریل  خارج شد

در حال حاضر ۸ نیروی داخلی و خارجی در بازار مسکن، بر جهت و مسیر نوسان قیمت آپارتمان موثر است. یکی از این نیروها اما به تنهایی می‌تواند بر «جهت مشترک ۷ نیروی دیگر» تاثیر بگذارد و بازار مسکن را از ادامه «صعود قیمت» خارج کند و در واقع، نجات دهد.

«بازار مسکن تا ۱۴۰۲» تحت‌تاثیر این «۱+۷» نیرو قرار دارد: «نقدینگی»، «انتظارات تورمی»، «تورم عمومی»، «رکود عرضه خانه»، «بورس تهران»، «بازار ارز»، «هزینه ساخت» و «ریسک غیراقتصادی.»

از بین این نیروهای داخلی (متغیرهای درون‌‌‌زا همچون رکود تولید مسکن و هزینه ساخت) و همچنین نیروهای خارجی (متغیرهای برون‌‌‌زا مثل ارز)، یکی از آنها در شرایط فعلی، نقش «موتور تورم مسکن» را بازی می‌کند؛ آن، «رشد نقدینگی» است.

طی ماه‌‌‌های اخیر سهم واحدهای مسکونی نوساز در معاملات مسکن به پایین‌‌‌ترین سطح تاریخی خود رسید.

این کاهش شدید سهم واحدهای نوساز به خاطر چند مساله است که شاید مهم‌ترین آن، «سردرگمی سازنده‌‌‌ها نسبت به چگونگی محاسبه قیمت تمام‌شده ساخت و قیمت فروش در آینده» است.

روند رشد قیمت مصالح ساختمانی و سطح بالای قیمت زمین باعث شده سازنده مسکن در مواجهه با «نبود قدرت خرید مسکن در بازار ملک» نتواند «قیمت فروش در آینده (بعد از ساخت‌وساز ۱۴۰۱) را برای خود برآورد کند».

هنر هفتم؛ حل ریسک غیراقتصادی

نیروی هشتم موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر، متغیری است که اگر امکان حضور پیدا کند، بر مجموع ۷ نیروی دیگر اثرگذار خواهد بود.

حل ریسک غیراقتصادی در شرایط کنونی می‌تواند اثر نیروهای تورم‌‌‌ساز در بازار مسکن را تا حدود زیادی، کم یا خنثی کند.

تجربه سال ۱۴۰۰ در بازار مسکن نشان داد، «امید به رفع این ریسک» توانست به‌رغم وجود آن ۷ نیروی دیگر، ملک را به سمت ثبات نسبی هدایت کند. در یک نمونه از شبیه‌‌‌سازی «بازار مسکن پس‌‌‌از رفع ریسک غیراقتصاد»، می‌توان گفت رابطه تورم مسکن و رشد نقدینگی احتمال دارد احیا شود و در این صورت،  قیمت مسکن لازم است به سطح کمتر از ۳۰‌میلیون تومان کاهش یابد. در نمونه‌‌‌های دیگر می‌شود رابطه قیمت مسکن با نرخ دلار یا قیمت مسکن با اجاره‌‌‌بها را در نظر گرفت که در صورت «بازگشت اوضاع به شرایط نرمال»، سطح قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت.

نچه طی این مدت، «سبقت تورم مسکن» را منجر شده، «موتور رشد نقدینگی» و البته «نیروهای مکمل یا همان شتاب‌‌‌دهنده‌‌‌های تورم مسکن» در کنار این موتور بوده و هست.

ورم مسکن با پشتیبانی نقدینگی

رشد نقدینگی بر اساس معادلات اقتصادی باعث تحریک تقاضای خرید و سپس رشد قیمت‌ها می‌شود. هر اندازه رشد بیشتر در حجم نقدینگی، قیمت‌ها در بازار دارایی‌‌‌ها نیز افزایش بیشتر را تجربه خواهد کرد.  بر این اساس رابطه قدیمی بین تورم مسکن و رشد نقدینگی بیانگر اثرپذیری بازار معاملات ملک از این متغیر است.