همین الان
جهت مشاوره رایگان روی لینک کلیک نمایید
نکات حقوقی در خرید آپارتمان چیست؟
حتما قبل از خرید و یا اجاره خانه، ملک مورد نظر را به طور دقیق و کامل بررسی کنید و تمامی جوانب آن را مانند: خرابی، عیوب و نواقص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن را در متن قولنامه درج کنید.
خرید و معاملات ملک کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند که در زمان خرید و فروش ملک باید به چه نکات مهمی توجه کنند. و عدم توجه به این نکات در بیشتر مواقع می‌تواند برای افراد خسارت مالی جبران ناپذیری به‌همراه داشته باشد.
در ادامه این مطلب با ۷ نکته بسیار مهم که باید در زمان خرید ملک بررسی کنید آشنا می‌شوید. آشنایی با این موارد به شما کمک می‌کند تا در زمان خرید ملک به‌خوبی همه‌ی عوامل را بررسی کنید و از بروز مشکلات حقوقی و خسارت مالی جلوگیری کنید.
۱.شناسایی کامل مدارک
نخستین و مهم‌ترین کاری که باید در ابتدای امر انجام دهید شناسایی و بررسی مدارک و وکالت نامه‌قانونی فروشنده یا امضا‌کنندگان قرارداد است. این در حالی است که اگر به‌جای هر یک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا می‌کند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگری که باید بررسی شود، ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است.
به عنوان مثال: فردی ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیج معامله‌ای را ندارد. این فرد نمی‌تواند در معامله شرکت کند و طرفی از معامله باشد. علاوه بر این موارد باید به محجور بودن طرف معامله هم توجه کرد. چرا که معامله با افرادی که بنابه هر دلیلی حکم محجوریت داشته باشند غیر قابل اجراست.
برای بررسی این موضوع می‌توانید از اداره سرپرستی محجوران مشخصات فرد را استعلام و پیگیری کنید.
۲. بررسی وضعیت سند
قبل از انجام هر گونه معامله و پرداخت پول باید اطلاعات لازم و کافی از وضعیت سند ملک مورد معامله را به‌دست آورید. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند. لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرار داد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده می‌شود حتما با دقت و بررسی کامل تمام موارد را ارزیابی کنید و در صورت لازم از وکیل قانونی مشورت بگیرید. همچنین برخی از استعلامات لازم را می‌توانید قبل از خرید آپارتمان از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور به عمل آورید.
۳. مطابقت ملک با وضعیت موجود آن
حتما قبل از خرید و یا اجاره خانه، ملک مورد نظر را به طور دقیق و کامل بررسی کنید و تمامی جوانب آن را مانند: خرابی، عیوب و نواقص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن را در متن قولنامه درج کنید.
۴. معاملات املاک ورثه‌ای
در زمان انجام معاملات املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق داشته باشد. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان‌پذیر نخواهد بود. در صورت مخالفت حتی یک نفر از طرفین، معامله به زمانی دیگری مولکول می‌شود. در معاملات املاک با چند مالک، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونیشان الزامی ست. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای وی کفایت می‌کند.
۵. تعیین شرایط بر فسخ قرارداد
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی، شرایطی بر فسخ را برای هر کدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد کنید.
۶. تنظیم و ثبت سند
از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد.در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شود، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید شود.با توجه به اینکه قولنامه‌ها از نوع سند مالکیت عادی هستند، تنظیم مواد مندرج درآن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.
۷. تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک
نکته آخر و مهمی که باید در نظر بگیرید شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیر رسمی آنست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی می‌شود. همین‌طور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن سک سردر با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست! مشاورین املاک باید دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.
معامله املاک بدون سند
گاهی ممکن است افراد به معامله املاک بدون سند مجبور شوند. در این حالت، نکاتی را باید بدانید که در این بخش به آنها اشاره خواهیم کرد.
اما قبل از هر چیز باید بدانید که املاک بدون سند چطور معامله می شوند و با نحوه معامله بی خطر خانه در تهران آشنا شوید.
املاکی که امکان انتقال سند رسمی آنها وجود ندارد و فاقد سند هستند، باید به صورت قولنامه‌ای معامله شوند. برای این که متوجه شویم یک ملک سند رسمی دارد یا خانه قولنامه‌ای است، باید از شهرداری استعلام بگیریم.
بیشترین درصد معامله املاک بدون سند در پایتخت به معامله آپارتمان بدون پایان کار و نوساز اختصاص پیدا می‌کند. این روزها برای این که از فروش یک ملک به چند نفر جلوگیری شود و درصد کلاهبرداری ملکی در تهران به حداقل برسد، پیش فروش و پیش خرید آپارتمان‌ها و املاک نوساز بدون سند، تنها با تنظیم سند در دفترخانه‌های رسمی ممکن خواهد بود.
دانستنی‌‌های یک معامله بی‌دردسر
تنظیم سند در روابط اجتماعی، اقتصادی و خانوادگی افراد یکی از زمینه‌های بروز اختلاف و تشکیل پرونده در محاکم است. با وجود قوانین مناسب در این حوزه، بسیاری از افراد جامعه به دلیل اعتماد به فرد مقابل، از تنظیم سند رسمی چشم پوشی کرده و با مشکلات زیادی مواجه شده‌اند.از نظر قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است و سایر اسناد، عادی محسوب می شود.
نکات پایانی
زمانی که تصمیم گرفتید خانه ای را خریداری نمایید لیستی از مواردی که باید تعمیر شوند تهیه کنید و دقت کنید که کدامشان با صرف اندک هزینه و در زمان کم تعمیر می شوند و کدامشان نیاز به تعمیر اساسی دارند. کدام خرابی زندگی شما را مختل می کند و کدام یک انقدر اساسی و مهم نیست.
سوالات متداول
چه مدارکی را می بایست قبل از خرید ملک بررسی کرد؟
قبل از خرید خانه باید اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی، نشانی ملک، کد پستی و حدود اربعه را با آنچه که در سند یا قرارداد قید شده تطبیق داده و اگر متوجه کوچک ترین مغایرت شدید بهتر است از خرید صرف نظر نمائید.
چه تسهیلاتی برای خانه دار شدن در نظر گرفته شده است؟
افرادی که می خواهند برای اولین بار صاحب خانه شوند و در اصطلاح خانه اولی نامیده می شوند می توانند از وام هایی که دولت برای آن ها در نظر گرفته استفاده کنند. اگر متقاضیان توانایی پرداخت اقساط را داشته باشند، وام های بانک مسکن بهترین گزینه برای آنها خواهد بود.
در هنگام خرید ملک به صورت وکالتی به چه نکاتی باید دقت داشت؟
هنگام خرید ملک وکالتی باید رسمی بودن وکالت نامه به دقت بررسی شود و بررسی کنید آیا دارنده وکالت نامه می تواند از طرف مالک اقدام به فروش ملک کند یا اعتبار وکالت نامه منقضی شده است. همچنین باید از این امر مطمئن شوید که قبلاً به اشخاص دیگر فروخته نشده باشد.
در صورتی که ملک هنوز فاقد سند باشد و مالک قصد فروش ملک را داشته باشد باید به چه مواردی دقت شود؟
اگر ملک مورد نظر هنوز دارای سند نیست اما مالک آن قصد فروش با مبایعه نامه را دارد، بررسی حق فروش و صحت نام و مشخصات مالک به عنوان خریدار در مبایعه نامه باید تائید شود.
اگر یک ملک فروخته شده با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مالکش چه کسی می شود؟
اگر یک ملک فروخته شده با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مبایعه نامه و سند خرید شخصی که تاریخ مبایعه نامه او دیرتر بوده باطل خواهد شد.
همین الان
جهت مشاوره رایگان روی لینک کلیک نمایید
