قرارداد مبایعه‌نامه و اجاره نامه:

مبایعه‌نامه یا بیع نامه قراردادی است که طی آن فروش مالی به دیگری (بیع) انجام می‌شود که یک قرارداد عادی و مکتوب است و میان طرفین بیع، بایع و مشتری (فروشنده و خریدار) تنظیم می‌شود که بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض (بهاء یا قیمت) فروخته می‌شود و مالکیت آن مال به خریدار منتقل می‌شود.

مبایعه‌نامه از ۷ ماده به شرح زیر تشکیل‌ شده است:

ماده ۱- طرفین قرارداد:

شامل مشخصات فروشنده و خریدار است.
به دلیل واردکردن دستی این اطلاعات و عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت‌ احوال، حتماً مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه طرف مقابل را کاملاً چک کنید.

ماده ۲- موضوع و مشخصات مورد معامله:

در این قسمت نوع ملک (مسکونی، تجاری و اداری) و مقدار سهم خریداری‌ شده و وضعیت عرصه و اعیان ملک را (شخصی یا اوقافی بودن) مشخص می‌کند.

همچنین به مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن، مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم گرمایشی و سرمایشی و … اشاره می‌شود.

ماده ۳- ثمن معامله:

منظور از ثمن، مقدار مبلغی است که به‌عنوان عوض مال مورد توافق طرفین قرارگرفته است، شرایط پرداخت نیز در این بند قید می‌شود.

ماده ۴- شرایط مربوط به تنظیم سند:

این ماده شامل ۵ بند می‌باشد که در آن‌ها به:

1. تاریخ حضور طرفین در دفترخانه جهت تنظیم سند
2. در صورت در رهن بودن اسناد، الزام فروشنده به فک رهن
3. امکان دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه در صورت عدم حضور یکی از طرفین و عدم ارائه مدارک مورد نیاز توسط وی
4. تاریخ عقد قرارداد
5. تاریخ تنظیم سند در دفترخانه، اشاره می‌شود.

ماده ۵- شرایط تحویل مورد معامله:

این ماده ۲ بند دارد که تعیین‌کننده:

1. تاریخ تحویل تمام و کمال ملک، خسارت عدم اجرای تعهدات فروشنده مبنی بر تحویل می‌باشد.
2. اگر ملک خریداری‌ شده به هر دلیلی غیر قابل‌ انتقال به خریدار باشد، فروشنده ملزم به عودت مبلغ پرداختی شده و باید خسارات قید شده در قرارداد را به وی بپردازد.

ماده ۶- آثار قرارداد:

این ماده ۷ بند به شرح زیر دارد:

1. الزام فروشنده به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات و همچنین تسویه کلیه بدهی‌ها به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره تا قبل از تنظیم سند.
2. تعیین این‌که تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف بر عهده کدام طرف است، با این‌ حال هزینه تنظیم سند رسمی بر عهده خریدار می‌باشد.
3. ذکر این نکته که افزایش یا کاهش قیمت ملک به علت نواسانات بازار، هیچ‌گونه تأثیری در مبایعه‌نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
4. اخذ کلیه اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از سوی هر کدام از طرفین. (مبایعه‌نامه عقدی لازم بوده و قابل‌ فسخ نمی‌باشد)
5. تعیین مبلغ خسارت روزانه که هرکدام از طرفین که به تعهداتش عمل نکند موظف به پرداخت می‌شود.
6. ذکر این نکته که قرارداد مبایعه‌نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب، فاقد اعتبار می‌باشد.
7. ذکر این نکته که اصل سند و مدارک شناسایی طرف مقابل به روئیت دیگری رسیده است.

ماده ۷- فایل متعاملین:

این ماده دارای ۶ بند به شرح زیر است:

1. پرداخت حق‌الزحمه مشاور املاک که بر اساس نرخ اتحادیه می‌باشد و همچنین نحوه محاسبه گروه مشاور املاک.
2. ذکر این نکته که فسخ مبایعه‌نامه املاک هیچ تأثیری در پرداخت حق‌الزحمه مشاور نخواهد داشت.
3. اخذ ۹% مالیات ارزش‌ افزوده علاوه بر حق‌الزحمه مشاور که طرفین ملزم به پرداخت آن و دریافت گواهی ارزش‌افزوده از مشاور می‌باشند.
4. اخطار اینکه اطلاعات تماس طرفین به‌ درستی واردشده باشد که برای دریافت کد رهگیری از اهمیت بالایی برخوردار است.
5. نحوه ثبت‌نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک.
6. نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک.

توضیحات قرارداد مبایعه نامه:

در پایان و در قسمت توضیحات، مواردی که در متن قرارداد ذکر نشده و مورد توافق طرفین بوده ذکر می‌شود که می‌توان شامل شرایط به‌ موقع آماده نشدن سند، نصب تجهیزات و … باشد.
توجه داشته باشید که در صورت پرداخت چک از سوی خریدار، حتماً در این قسمت شرط فسخ قرارداد را ذکر نمایید.

۱۷ نکته مهم هنگام تنظیم مبایعه‌نامه:

۱- احراز هویت طرف مقابل از طریق مدارک شناسایی معتبر.
۲- اختصاص زمان کوتایی جهت آشنایی با طرف مقابل و فهمیدن قصد او از خرید یا فروش.
۳- پرسیدن در مورد شرایط و نحوه پرداخت توسط خریدار.
۴- مطالعه شخصاً و با دقت تمامی مفاد قرارداد قبل از امضا.
۵- ایجاد ضمانت اجرا و تعیین خسارت برای تمامی تعهدات طرفین از جمله تعهد در پرداخت.
۶- دریافت درصد متعارفی از ثمن یا همان قیمت ملک، حین تنظیم مبایعه‌نامه.
۷- دو نفر شاهد مطمئن باید هنگام عقد قرارداد حضور داشته باشند و انتهای آن را امضا نمایند.
۸- درصورتی‌که خریدار قصد دریافت وام خاصی دارد، از چگونگی آن مطلع شوید.
۹- برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی تاریخ دقیق تعیین کنید و برای آن‌ها ضمانت اجرا درج نمایید.
۱۰- تحویل ملک یا موضوع قرارداد را به زمانی که حداقل ۸۰% ثمن را دریافت کرده‌اید موکول نمایید. تا حدود ۲۰% از ثمن برای زمان تنظیم سند رسمی باقی بماند.
۱۱- درصورتی‌که خریداران متعدد باشند، مبایعه‌نامه به امضای یکایک آن‌ها رسیده باشد و سهم هر یک نیز مشخص شود.
۱۲- درصورتی‌که خرید با وکالت انجام می‌شود، اصالت وکالت‌نامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید و از وکیل یک نسخه از وکالت‌نامه را دریافت کنید.
۱۳- مدارک مالکیتی یا هویتی خود را پس از امضای مبایعه‌نامه در اختیار مشاورین املاک قرار ندهید.
۱۴- توجه داشته باشید که سردفتر حق حذف خواسته یا اضافه کردن مطالبی علی‌رغم میل، منافع و توافق شما را به‌هیچ‌وجه ندارد.
۱۵- فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند، به این صورت که تا زمان پرداخت ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع خودداری کند.
۱۶- درصورتی‌که با توجه به شرایط قرارداد، خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای ثمن باشد و همچنین مبیع نیز به خریدار تحویل نشده باشد، فروشنده می‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد، با استناد به خیار تأخیر ثمن، قرارداد را فسخ کند.
۱۷- درصورتی‌که پس از قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت‌ شده باشد یا چک داده‌ شده باشد یا زمان پرداخت تعیین‌ شده باشد، با تأخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را نداشته و فقط می‌تواند برای دریافت ثمن معامله اقامه دعوی کند.

مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که تأخیر در پرداخت ثمن یا عدم وصول چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد.

در این صورت فروشنده با استفاده از خیار تخلف شرط می‌تواند پس از اعلام فسخ با اظهارنامه، به دادگاه دادخواست تأیید فسخ بدهد.

نوشتن اجاره‌نامه

مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی:
«اجاره عقدی است که به‌ موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را “موجر” و اجاره‌کننده را “مستأجر” و مورد اجاره را “عین مستاجره” میگویند.»

در اصطلاح به‌ موجب عقد اجاره، موجر ،عین مستاجره ای(ملک) را برای مدت معینی به مستأجر می‌دهد و مستأجر در عوض پرداخت مالی، مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ بنابراین اجاره عقدی معوض، موقت و تملیکی می‌باشد.

مهم‌ترین قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره، قانون مدنی به‌عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستأجر به‌عنوان قانون خاص می‌باشند که معمولاً مردم عادی آگاهی چندانی از این قوانین نداشته‌اند و این موضوع باعث می‌شود تا در تنظیم قراردادهای اجاره خود دچار مشکل شوند.

امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاورین املاک به‌ صورت پیش‌نویس تنظیم می‌شود اما با این‌ وجود عدم آگاهی مشاورین املاک به موازین حقوقی و نیز عدم توجه طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا مشکلات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود.

برای جلوگیری از این اشکالات، لازم است که به نکاتی توجه شود.

۱۱ نکته مهم هنگام تنظیم اجاره‌نامه:

۱- مطابق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ شرایط تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت زیر می‌باشد:

الف) قید مدت اجاره
ب) تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه
ج) اجاره‌نامه به امضای موجر و مستأجر برسد
د) اجاره‌نامه توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی شود.

۲- الزام به قید مدت اجاره:

مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، درصورتی‌که در اجاره‌نامه مدت اجاره تعیین نشود، اجاره باطل است. همچنین مطابق ماده ۵۰۱ همان قانون، اگر مدت اجاره به‌ طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین‌ شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و در صورت تصرف عین مستاجره توسط مستأجر بیش از این مدت‌ها، اگر موجر تخلیه‌ی او را درخواست نکند، مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.

۳- برای اینکه مستأجر بتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد، باید در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد.

۴- عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
۵- نیازی نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

۶- توجه داشته باشید که تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده باشد.

۷- در اجاره‌نامه محل مورد اجاره و ملحقات آن ازجمله؛ پارکینگ، انباری، تلفن، کابینت و … ذکر شود.

۸- بهتر است هنگام عقد اجاره، برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون وجه التزام تعیین شود تا در صورت تخلف از قرارداد، متخلف به دیگری بپردازد.

۹- درصورتی‌که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت یا تجارت است، این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شود.

۱۰- در قرارداد اجاره تعیین کنید که کدام طرف باید هزینه‌های مشترک را مانند شارژ ساختمان پرداخت کند. (که معمولاً مستأجر آن را پرداخت می‌کند)

۱۱- پس از پرداخت اجاره‌بهای ماهانه حتماً از موجر رسید دریافت کنید.