معامله معارض چیست ؟

 معامله معارض را در سایت هولدینگ آساز میپردازیم.اگر فردی ، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است.

معامله معارض

یکی از انواع جرایمی که رسانه‌ای می‌شود فروش یک مال مانند اتومبیل یا خانه به چند نفر است که معمولا در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود؛ اما در دادگاه، فردی که مرتکب این تخلف شده است به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است.

درباره معامله معارض باید بدانید که در این معامله همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و سایر معامله‌ها غیرقانونی تشخیص داده می‌شود. به عبارتی در معامله‌های بعدی به این دلیل که از فروشنده به واسطه فروش مالش به نفر اول، سلب مالکیت شده است، سایر معامله‌ها غیرقانونی می‌شود؛ بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است نیز اعتبار قانونی ندارد.

اما نکته مهم آنکه طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، معامله اول، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد، اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

درباره اسناد معارض

لازم به توضیح است که معامله معارض نباید با اسناد مالکیت معارض موضوع بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک و آیین ‏نامه اجرایی رسیدگی اسنادسند ملک و انواع آن مالکیت معارض (که رسیدگی ابتدایی آن به عهده هیات نظارت اداره ثبت است)، اشتباه شود، بدین شرح که به علت بی‏دقتی بعضی از کارمندان، اشتباهاتی در عملیات ثبتی رخ می‏دهد که خود باعث افزایش حجم کار ادارات ثبت و موجب بروز مشکلاتی برای مالکان می‏شود.

به عبارتی مالکی که پس از مدت‏ها اتلاف وقت، موفق به دریافت سند مالکیت شده است بعد از مدتی خود یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباهی در سند می‌شوند که مالک سند باید نسبت به اصلاح سند مالکیت ملک اقدام کند و در این میان احتمال ابطال سند در مرجع قضایی نیز وجود دارد.

بد نیست بدانید که سند مالکیت معارض بدین ترتیب تعریف می‌شود: سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد؛ به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده است وجود خارجی ندارد و همان است که در سند مالکیت مقدم‌الصدور قید شده است

یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند، سند مالکیت مؤخر‌الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم‌الصدور را معارض گویند و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به‌عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.

تکالیف ثبتی

در این باره ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ و گزارش امر را برای اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال کنند.

البته ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود یا اینکه دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد به این ترتیب پس از اطلاع، نماینده و نقشه‏ بردار ثبت به محل وقوع ملک می‌رود و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏های مجاور، نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی را مشخص می‌کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به تعارض اسناد

این مامور باید جریان را به اداره کل ثبت استان برای طرح در هیأت نظارت ارسال کند، چون رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است،

برابر بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن باشد، برعهده هیأت نظارت است.

رأی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است و وقتی رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد، واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی‏نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق و چنان‏چه ظرف این مدت به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد، رأی را اجرا می‌کند.

پیگیری اعتراض به رای هیات نظارت

البته در صورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق موضوع به شورای عالی ثبت ارسال می‏شود و پس از دریافت رأی، شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‏‌کند.

چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده است، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏‌کنند و ثبت محل، موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‌کند.

 اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد. همچنین اگر سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‌کند.

کدام معامله در معامله معارض قانونی است؟

­در پاسخ به این پرسش باید گفت که در معاملات صورت گرفته همیشه معامله اول  صحیح است  و دارای اعتبار است و به تبع آن آثار حقوقی خود را به دنبال خواهد داشت.

در سایر معاملاتی که صورت می­ گیرد به دلیل اینکه فروشنده، دیگر مالک مال محسوب نمی ­شود و هیچگونه اختیاری در انتقال مال مذکور ندارد لذا، چنین معامله صحیح نبوده و ممکن است انتقال مال غیر انجام گیرد

مجازات معامله معارض چیست؟

نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که بر طبق مقررات موجود در قانون ثبت و ماده ۱۱۷ قانون ثبت شرایطی برای جرم معامله معارض پیش ­بینی شده است.

 که اشعار می­ دارد: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.»

بنابراین، با توجه به تصریح ماده مذکور برای جرم محسوب شدن معامله معارض، معامله نخست می ­تواند با سند رسمی یا عادی صورت گیرد اما معامله دوم باید با سند رسمی انجام شود.

در توضیح این ماده باید گفت که منظور از شخص در ماده مذکور لفظی کلی بوده و هر شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی می­ تواند مرتکب جرم مذکور شود.

مسئولیت کیفری برای اشخاص حقوقی زمانی متصور است که نماینده یا مدیر شخص حقوقی به نام یا در راستای منافع آن مرتکب جرم مذکور

استثنا در خصوص ثبت اجباری اسناد رسمی

دیوان عالی کشور؛ طبق رای وحدت رویه که در ادامه به آن اشاره می شود بیان کرد که اگر در هر قسمت از کشور، ثبت رسمی  سند اجباری باشد؛ اما فروشنده این کار را نکند و معامله را با سند عادی انتقال دهد و سپس آنرا با سند رسمی باز هم منتقل کند در اینجا معامله ای که با سند رسمی صورت گرفته صحیح است  و معامله، معارض نیست

بنابراین، در نقاطی که تنظیم سند رسمی اجباری است؛ اگر  فردی معامله را با سند عادی انجام دهد عمل مذکور جرم نبوده و فرد مسئولیت کیفری نخواهد داشت.

رای وحدت رویه مذکور به این شرح است: 

 «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت

بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد.

عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

معامله معارض با قولنامه

بحثی که مطرح می­ شود این است که آیا در معاملاتی که از طریق قولنامه صورت می گیرد رفتار مجرمانه معامله معارض قابل وقوع بوده و فرد مسئولیت کیفری خواهد داشت؟

در پاسخ باید گفت که قولنامه تنظیمی در دفتر مشاور املاک یا قولنامه هایی که بدون دخالت مشاور املاک تنظیم شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده است از جمله اسناد عادی محسوب می شود. و اگر  ملکی با قولنامه فروش رفته باشد وباز هم با سند رسمی انتقال پیدا کند؛ معامله معارض صورت گرفته است. البته این در جایی است که ثبت رسمی اسناد اجباری نباشد .

کدام معامله صحیح بوده و مال به چه کسی منتقل خواهد شد؟

طبق رای شماره ۴۳ وحدت رویه:  اسناد عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را نداشته و ملک فقط  با سند رسمی به فردی انتقال پیدا می­ کند دولت فقط فردی را می شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم شده است.

اما این  موضوع باعث زایل شدن حق خریدار با سند عادی می شود. برای این کار ابتدا خریدار سند عادی، باید با ادله و مدارک، دادخواست ابطال معامله دومی که با سند رسمی انجام شده است را بدهد و سپس چون ملک به صورت عادی به او منتقل شده است ؛ فروشنده را از طریق دادخواست ملزم به تنظیم سند رسمی کند که همه ی اینها و نگارشات دادخواست به ریزه کاری هایی نیاز دارد که مشورت با وکیل متخصص حرفه ای را می طلبد

معامله معارض و فروش مال غیر

«معامله معارض» و «فروش مال غیر» دارای تفاوت هایی نسبت به یکدیگر هستند.

از جمله این که در معامله معارض مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر ممکن است یک غریبه مال دیگران را به اشخاصی انتقال دهد.

در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاماً باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.

دادگاه صالح برای ابطال معامله معارض

اگر ملک با سند عادی به ما منتقل شده و سپس با سند رسمی به شخص دیگری منتقل شده است و در زمان انتقال ملک به ما ثبت رسمی اسناد اجباری نبوده است؛ باید دادخواست ابطال سند رسمی مطرح شود

باز هم اشاره می کنیم که نگارش دادخواست امر ابتدایی و مهم دعواست وتا زمانی که دادخواست تایید نشود؛ دعوا به جریان نمی افتد. لذا مشورت با وکلا را میطلبد

دادخواست مورد نظر به دفتر خدمات قضایی تقدیم می شود

دادگاهی به این موضوع رسیدگی می کند که ملک در حوزه آن باشد

نمونه دادخواست ابطال معامله معارض

تعیین خواسته وبهای آن	۱- اعلام بطلان معامله و مبایعه نامه مورخ              به جهت مستحق للغیر بر آمدن مبیع مقوم به مبلغ …(قیمت ملک)ریال ۲- محکومیت خوانده به استرداد ثمن معامله به مبلغ ……… به نرخ روز
دلایل و منضمات دادخواست	۱. تصاویر کارت ملی خواهان ، مبایعه نامه شماره ……. مورخ …….. تنظیمی در دفتر مشاورین املاک،۲. درخواست استعلام وضعیت ثبتی ملک مورد معامله
ریاست محترم …..۱. با عرض سلام احتراماً اینجانب ………….. به استحضار می رساند خوانده دعوی در تاریخ ……… به موجب مبایعه نامه شماره ……… که پیوست تقدیم می گردد، اقدام به فروش یک واحد آپارتمان/ یک باب منزل مسکونی/ یک قطعه زمین واقع در ………… نموده است. ۲. در حالی که اکنون کاشف به عمل آمده که ملک مورد معامله در مالکیت رسمی شخصی به نام ……… می باشد که این مهم با استعلام وضعیت ثبتی ملک معلوم می گردد. ۳. با عنایت به این مراتب و چون طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و فروشنده (خوانده) از مالک رسمی اجازه فروش نداشته است و از طرفی از ناحیه مالک رسمی فعل یا قولی که دلالت بر تنفیذ و اجاره معامله فضولی انجام شده داشته باشد، صادر نشده است. لذا در نهایت، رسیدگی و صدور حکم به شرح ردیف خواسته را استدعا دارم.

سوالات متداول

معامله ی معارض یعنی چه

اگر مالی چه منقول و چه غیر منقول با سند عادی یا رسمی منتقل شود و  سپس با سند رسمی به دیگری منتقل شود معامله معارض صورت گرفته است.

معامله معارض از لحاظ کیفری نیز قابل پیگیری است؟

بله انتقال دهنده آگاه به مجازات انتقال مال غیر محکوم می شود که همان مجازات کلاهبرداری است